Vous avez enfin acheté un bien immobilier, tout est finalisé, et vous pensez pouvoir dormir l’esprit tranquille ? Pas si vite ! Une étape clé reste à franchir : choisir entre la location nue ou meublée. Ces deux options présentent des différences notables sur les plans juridique, fiscal et comptable. Découvrez les avantages et inconvénients de chaque solution pour faire le meilleur choix en 2025.
Location nue vs location meublée : quelles différences ?
La distinction principale entre ces deux types de location réside dans la présence ou non de meubles dans le logement. En location meublée, le bien doit être équipé d’un mobilier minimum défini par décret (literie, table, chaises, équipements de cuisine, etc.). Ce critère est essentiel pour respecter la législation en vigueur.
Durée des baux
- Location nue :
- 3 ans si le propriétaire est une personne physique ou une SCI familiale.
- 6 ans si le propriétaire est une société (hors SCI familiale).
- Location meublée :
- Bail d’un an renouvelable tacitement (9 mois pour les étudiants).
Dépôt de garantie
- Location nue : 1 mois hors charges.
- Location meublée : 2 mois hors charges.
Préavis
- Locataire :
- Location nue : préavis de 3 mois (réduit à 1 mois dans les zones tendues).
- Location meublée : préavis de 1 mois.
- Propriétaire :
- Location nue : préavis de 6 mois avant la fin du bail.
- Location meublée : préavis de 3 mois avant la fin du bail.
Fiscalité en 2025 : ce qu’il faut savoir
Revenus locatifs
- Location nue : Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. En 2025, le régime micro-foncier bénéficie d’un abattement forfaitaire porté à 50 % (contre 30 % auparavant), rendant cette option plus attractive pour les petits investisseurs.
- Location meublée : Les revenus sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le régime micro-BIC offre également un abattement forfaitaire de 50 %, mais le régime réel reste souvent plus avantageux grâce à l’amortissement.
Amortissement en LMNP
L’amortissement est l’un des principaux atouts fiscaux de la location meublée sous le régime réel. Il permet de déduire la perte de valeur du bien immobilier et du mobilier, réduisant ainsi considérablement la base imposable. Cependant, attention : à partir de 2025, l’amortissement sera réintégré dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente du bien, ce qui peut diminuer l’avantage fiscal global.
Rentabilité comparée
Les loyers perçus pour un bien loué en meublé sont généralement supérieurs de 15 à 20 % par rapport à ceux d’un bien loué nu. Toutefois, cette rentabilité accrue doit être mise en balance avec les coûts supplémentaires liés à l’achat et au renouvellement du mobilier.
Exemple comparatif :
|
Critères |
Foncier réel |
LMNP réel |
|
Loyers/an |
6 000 € |
6 000 € |
|
Charges diverses |
900 € |
900 € |
|
Intérêts d’emprunt |
1 000 € |
1 000 € |
|
Amortissement |
Non déductible |
4 800 € |
|
Total charges |
1 900 € |
6 700 € |
|
Résultat |
4 100 € |
-700 € |
|
Base imposable |
4 100 € |
0 € |
|
Impôts (TMI à 30 %) |
1 935 € |
0 € |
Avantages et inconvénients
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Critères |
Location nue |
Location meublée |
|
Fiscalité |
Simplicité accrue avec l’abattement à 50 %. |
Avantage fiscal grâce à l’amortissement (sous régime réel). |
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Rentabilité |
Loyers stables mais inférieurs. |
Loyers plus élevés (+15-20 %). |
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Gestion administrative |
Moins contraignante. |
Plus complexe (inventaire obligatoire). |
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Flexibilité |
Baux longs (3 ou 6 ans). |
Baux courts (1 an ou saisonniers). |
Plus-value immobilière en cas de revente
Le calcul des plus-values immobilières reste identique pour un bien loué nu ou meublé sous statut LMNP. Ces plus-values sont soumises aux règles applicables aux particuliers. Cependant, si vous êtes Loueur Meublé Professionnel (LMP), elles relèvent du régime des plus-values professionnelles.
Attention : avec l’intégration progressive des amortissements dans le calcul des plus-values dès la revente, les avantages fiscaux du LMNP pourraient être réduits sur le long terme.
Quel choix pour votre projet immobilier ?
Le choix entre location nue et meublée dépend avant tout de vos objectifs personnels et fiscaux :
- Si vous recherchez une gestion simplifiée et stable sur le long terme, privilégiez la location nue.
- Si votre priorité est une meilleure rentabilité et une optimisation fiscale grâce à l’amortissement, optez pour la location meublée sous statut LMNP.
En conclusion, il n’existe pas de solution universelle. Le bon choix dépendra toujours de votre situation patrimoniale et financière. Pour aller plus loin dans votre réflexion ou obtenir un accompagnement personnalisé, n’hésitez pas à consulter nos autres articles ou à prendre rendez-vous avec nos experts !
Sources
- Fiscalité des revenus locatifs (Service-Public.fr)
Informations détaillées sur la déclaration des revenus issus de la location meublée (LMNP ou LMP) et les régimes fiscaux applicables en 2025. Consulter l’article - Réglementation des locations touristiques en 2025 (Service-Public.fr)
Apprenez-en plus sur les nouvelles règles concernant les locations meublées touristiques, y compris les obligations de déclaration et les pouvoirs élargis des maires. Consulter l’article - Logement décent : critères obligatoires (Service-Public.fr)
Les critères minimaux pour qu’un logement soit considéré comme décent, qu’il soit loué vide ou meublé, notamment en matière de surface et de performance énergétique. Consulter l’article - Plus-values immobilières et amortissement (Légifrance). Consultez les règles fiscales liées aux plus-values immobilières, notamment pour les biens amortis dans le cadre d’une location meublée. Consulter l’article
