Les revenus passifs permettent de percevoir des gains réguliers avec un minimum d’intervention. Pourtant, toutes les stratégies ne se valent pas, et certaines demandent un effort initial non négligeable.
L'immobilier direct
L’immobilier direct reste un investissement populaire pour ceux qui souhaitent générer des revenus passifs et optimiser sa fiscalité. Cependant, cette fiscalité peut être un frein si elle n’est pas bien maîtrisée. Voici comment optimiser vos investissements :
- Location nue (revenus fonciers) : Le régime réel est plus avantageux si vous avez des charges importantes (travaux, intérêts d’emprunt). Le micro-foncier est plus simple, mais moins optimal.
- Location meublée (revenus BIC) : Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d’amortir le bien et de réduire fortement la base imposable.
- Dispositifs fiscaux avantageux : Les dispositifs Pinel, Denormandie, ou Malraux permettent de réduire vos impôts tout en générant des revenus passifs.
Revenus passifs et SCPI
Les SCPI sont une excellente solution pour investir dans l’immobilier sans avoir à gérer directement les biens. Voici pourquoi elles peuvent être particulièrement intéressantes :
- Rendements attractifs : Avec la baisse des prix des biens immobiliers commerciaux, certaines SCPI offrent désormais des rendements nets de 5 à 6 %.
- Diversification : Investissez dans des actifs géographiquement et sectoriellement diversifiés (bureaux, commerces, logistique).
- Gestion déléguée : La société de gestion s’occupe de tout, vous n’avez qu’à percevoir les revenus.
Les méthodes pour augmenter vos rendements :
- Démembrement temporaire : Achetez la nue-propriété d’une SCPI à un prix réduit, et récupérez la pleine propriété plus tard avec une valorisation potentiellement plus élevée.
- Financement à crédit : En empruntant, vous augmentez vos efforts d’épargne et profitez de l’effet de levier pour maximiser vos rendements futurs.
Attention : Les frais d’entrée peuvent atteindre 10 %, et le marché des SCPI reste influencé par la volatilité de l’immobilier commercial. Pensez à en parler avec votre conseiller.
Les SIIC et REIT
Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) en France et les REIT (Real Estate Investment Trusts) à l’international sont des solutions idéales pour investir dans l’immobilier de manière liquide et sans gestion directe des biens.
- Revenus réguliers : Ces sociétés distribuent au moins 90 % de leurs bénéfices sous forme de dividendes, ce qui en fait une source de revenus passifs réguliers.
- Liquidité : Contrairement aux SCPI, les SIIC et REIT sont cotées en bourse, offrant une grande flexibilité pour acheter et vendre facilement.
- Diversification internationale : Accédez à des marchés immobiliers mondiaux, comme les bureaux en Asie ou la logistique aux États-Unis.
- Fiscalité : Les dividendes sont soumis à une flat tax de 30 % ou au barème progressif avec un abattement de 40 %. Si vous investissez via un PEA, vous bénéficiez d’une exonération d’impôt sur les dividendes après 5 ans.
L'assurance-vie et les revenus passifs
L’assurance-vie est un outil polyvalent pour générer des revenus passifs à long terme, notamment grâce aux rentes viagères, et peut également servir à la transmission de patrimoine.
- Fonctionnement des rentes viagères : Une fois votre contrat arrivé à maturité (souvent après 8 ans), vous pouvez convertir tout ou une partie de votre capital en rente viagère, assurant un revenu régulier à vie.
- Décision de conversion : Le choix de convertir votre capital en rente peut être fait à tout moment, mais le montant de la rente dépend de votre âge au moment de la conversion. Plus vous êtes âgé, plus la rente sera élevée.
- Fiscalité des rentes : Une partie de la rente peut bénéficier d’un abattement fiscal en fonction de votre âge. Par exemple, si vous avez plus de 70 ans, seulement 30 % de la rente sera imposable.
Assurance-vie française vs luxembourgeoise :
- L’assurance-vie française est idéale pour la transmission de patrimoine grâce à l’abattement de 152 500 € par bénéficiaire en cas de décès.
- L’assurance-vie luxembourgeoise offre une sécurité accrue (notamment grâce au super privilège en cas de faillite) et est particulièrement adaptée aux expatriés.
Les actions à dividende
Les actions à dividendes constituent une autre méthode populaire pour générer des revenus passifs, sans avoir besoin de se tourner vers l’immobilier. En investissant dans des sociétés solides qui distribuent régulièrement des dividendes, vous pouvez créer une source de revenus stable. Voici comment optimiser cet investissement :
Pourquoi investir dans des actions à dividende ?
- Revenus réguliers : Les sociétés à dividendes versent une partie de leurs bénéfices sous forme de dividendes, offrant ainsi un revenu passif régulier.
- Rendement intéressant : Certaines entreprises offrent des rendements très attractifs, avec des dividendes supérieurs à ceux des obligations ou des livrets d’épargne.
- Potentiel de valorisation : En plus des dividendes, certaines entreprises connaissent une valorisation de leurs actions au fil du temps, offrant ainsi un gain en capital.
Exemples
→TotalEnergies : Cette société pétrolière et gazière est connue pour ses dividendes généreux. TotalEnergies a un rendement de dividende annuel qui peut dépasser les 6 %, ce qui en fait une option intéressante pour les investisseurs à la recherche de revenus passifs réguliers.
→Air Liquide : Géant mondial des gaz industriels, Air Liquide offre également un rendement stable avec une politique de dividende qui a montré une progression constante depuis des années. Le rendement de dividende d’Air Liquide se situe autour de 2 % à 3 %, mais avec un potentiel de croissance solide.
Les avantages en bref
- Liquidité élevée : Contrairement à l’immobilier, les actions sont cotées en bourse, ce qui permet de vendre rapidement en cas de besoin.
- Diversification : En investissant dans plusieurs entreprises à dividendes, vous diversifiez votre portefeuille et réduisez le risque global.
- Effet de capitalisation : Vous pouvez réinvestir vos dividendes pour acheter plus d’actions, ce qui augmente sans effort vos revenus passifs à long terme.
Fiscalité des dividendes
Les dividendes sont soumis à la flat tax de 30 % (prélèvements sociaux compris) ou au barème progressif, selon votre situation fiscale. Pour optimiser cette fiscalité, vous pouvez utiliser un PEA (Plan d’Épargne en Actions), qui permet d’exonérer les dividendes après 5 ans.
Conclusion
Générer des revenus passifs nécessite une approche stratégique adaptée à vos objectifs financiers. Que vous choisissiez l’immobilier direct avec ses avantages fiscaux, les SCPI pour leur gestion déléguée, les SIIC/REIT pour leur liquidité et leurs dividendes réguliers, l’assurance-vie pour sécuriser vos revenus à long terme, ou les actions à dividendes pour diversifier vos placements, chaque solution présente ses avantages. Mais certains avantages sont plus ou moins adaptés selon le profil investisseur.
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Sources
- Investopedia : Une référence incontournable pour comprendre les revenus passifs, incluant les dividendes, les SCPI et la gestion des placements financiers.
- Bankrate : Guide détaillé sur le calcul du FIRE Number et les stratégies d’épargne et d’investissement associées.
- Café de la Bourse : Comparatif entre SIIC/REIT et SCPI, en mettant en avant les avantages fiscaux et la liquidité des foncières cotées.
